【コタエル】スムストックってどう?自宅の価値を調べてみた結果!住友林業の家のメンテナンス費を減らす方法も!

この記事のざっくりとした【もくじ】

  1. スムストックって何?どう思う?
  2. スムストックのサイトで自宅の建物価格を調べてみた件
  3. フジモン邸のスムストックの査定結果を深堀りしてみた件
  4. スムストックの査定額とハウスメーカーのメンテナンス費を比べてみた件
  5. 住友林業のメンテナンス費&メンテナンス費を減らす方法
 

今回の記事は家づくり相談室「コタエル」に寄せられた質問へのアンサー記事!

ペンネームjackさんからの質問

HMでの注文住宅を検討しています。
将来的に転勤の可能性があり、その際は建てた家を売却するかもしれません。
スムストックという制度がありますが、ブロガーの皆様はこの制度をどのように思われますでしょうか?
普通の中古住宅より割高な部分で低評価なコメントも見受けられますが、個人的には将来ちゃんと役に立つ制度になるのかなと考えています。

jackさん、質問してくれてありがとー!

では、さっそく、回答いってみよー!

【コタエル】スムストックってどう?自宅の価値を調べてみた結果!住友林業の家のメンテナンス費を減らす方法も!

Contents

そもそもスムストックとは何?

ざっくり言うと、ハウスメーカー10社の中古住宅を適正価格で売買するための仕組み。

 

スムストックの対象になる10社のハウスメーカーとは?

へーベルハウス、住友林業、セキスイハイム、積水ハウス、ダイワハウス、トヨタホーム、パナソニックホームズ、ミサワホーム、三井ホーム、ヤマダホームズ。

ちなみに、スムストックを推進している、一般社団法人優良ストック住宅推進協議会は、10社のハウスメーカーが協力して設立した団体。

 

スムストックの条件は?

10社のハウスメーカーが建てた建物のうち以下の原則を満たすもの。
  1. 住宅履歴データベースの保有
  2. 50年以上のメンテナンスプログラム
  3. 新耐震基準レベルの耐震性の保持
 

スムストックの目的は?

・フロー型社会からストック型社会の変換を目指すこと。

・適正な評価による中古住宅の普及を図ること。

・住宅寿命の長寿命化に取り組むこと。

・安全で安心できる良好な居住環境の提供を推進すること。

「住生活基本法」の趣旨に則り、ゆとりある住生活の実現をするため、住宅についてフロー型社会からストック型社会への変換を目指し、適正な評価による既存住宅の普及を図ること。
既存住宅について、独自の査定方式による査定に努め、その流通を推進し、住宅の長寿命化に取り組むとともに、良質な既存住宅の供給を通じ、安全で安心できる良好な居住環境の提供を促進すること。

一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会より

スムストックなら中古住宅を高く評価してもらえる?

高い値段をつけるというよりは、適正価格の算定を目指しているらしい

Qスムストック査定は、一般査定と比べて物件を高く評価してもらえると思って良いですか。

Aスムストック査定は、高い値段をつけるための査定ではありません。
あくまでも建物の価値にふさわしい「適正価格」の算定を目指しています。
査定の詳しい内容についてはこちらをご確認下さい。

一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会 よくある質問より

スムストックは掲載数が少ない?

記事執筆時(2022年5月末時点)の全国のスムストック掲載数

へーベルハウス 88件

住友林業 31件

セキスイハイム 136件

積水ハウス 248件

ダイワハウス 67件

トヨタホーム 20件

パナソニックホームズ 11件

ミサワホーム 50件

三井ホーム 26件

ヤマダホームズ 2件

わが家が建てた住友林業は31件掲載されていた!47都道府県に1件もないぐらい

買う側の立場からしたらもっと掲載数があると、選ぶ選択肢が増えて良いのかなーって思う

最新の掲載物件数を見てみる


 

スムストックをどう思うか?

第一印象は、大手ハウスメーカーの囲い込み

わが家は、家を売ることを想定することなく家を建てたので、スムストックについてほとんど調べないままここまできたというのが正直なところ

スムストックを調べてみて思った第一印象は、ハウスメーカーの囲い込み戦略の延長っぽいなーってこと

 

ハウスメーカーの囲い込み戦略の延長っぽいと思った理由

・スムストックを推進している団体はハウスメーカー10社が協力して設立していて、制度の対象もハウスメーカー10社だから

・スムストックがハウスメーカーの定期なメンテナンス(有償)を前提とした仕組みだと思ったから

 

スムストックは優良な中古住宅自体を囲い込む戦略?

住宅新聞によれば、スムストックは、優良な中古住宅自体を囲い込むことにも主眼が置かれているらしい

セカンドユーザーの手に渡ったところで住宅メンテナンスが立ち切れて長寿命住宅としての性能が損なわれることを問題視しているのだとか

ストック自体の囲い込みにも主眼が置かれている。各社が供給した住宅が一般の中古住宅で流通すると、優良化、長寿命化に欠かせない各社の定期メンテナンスプログラムから離脱する可能性が高まる。セカンドユーザーの手に渡ったところで住宅メンテナンスが立ち切れたり、不適切なリフォームが行われると、本来の長寿命住宅としての性能が損なわれることを問題視しているためだ。

住宅新聞 2014年6月24日号より

 

定期メンテナンスは、価値を残すための必要経費

ハウス―メーカーと定期メンテナンス(有償)の囲い込みは、営利企業が設立した団体だし、当然あるというのは前提として…

長期にわたって価値残すために、定期メンテナンスにお金がかかるのは、しょうがないし、必要経費かなって思う

 

中古住宅を適正価格で評価する仕組みを作ったのは画期的

スムストックは買う側に安心感がある

わが家もほんのちょっとだけ中古住宅を検討したことがあるけど、買う側に立って考えたときに、一番のネックは欠陥住宅じゃないかってこと!

「一般的な中古住宅」と「定期的なメンテナンスを受けた家」を比べた時に、後者の方が安心感がある気がする

ハウスメーカーは建物本体の長期保証に力を入れているので、雨漏りとか、構造上問題とかのリスクは、比較的、抑えられるんじゃないかなって個人的には思う

 

売る側には建物価値が下がりにくいメリットがある

家が建ってから20年ぐらい経つと建物の価値はほぼ無くなって、「土地だけの値段になる」と巷では言われる


国土交通省-中古住宅流通、リフォーム 市場の現状より

国土交通省が示す価格査定の例では、築22年の家の残存価値は約10%

 

スムストックの建物価格は22年、経過しても価値が減少しにくい模様


 

ちなみに、スムストックなら築21年以降でも建物平均価格は527万円らしい…


 

スムストックは魅力的だけど第一条件にはならないかも

スムストック自体はとても良い制度だと思うし、プラスαの要素としては魅力的だけど、私的には第一条件にはならないかなー

スムストックの対象かどうかだけで、対象外の建築先を選択肢から外してしまうのは勿体ないかもーって思ってしまう

 

スムストックの建物価格シミュレーションをしてみた

びび邸の建物本体価格は2,050万円

わが家の建物価格をシュミレーションしてみた

とりあえず建物本体価格(2,050万円)は、値引き後の金額を入れてみた

びび邸の建物価格のシュミレーションをしてみた

びび邸の建物価格のシュミレーションをしてみた


 

びび邸の現在のスムストック参考価格は1,377~1,836万円

びび邸の現在のスムストック参考価格は?

びび邸の現在のスムストック参考価格は1,377~1,836万円(2019年完成)

建物本体価格と査定額参考価格の関係は?

建物本体価格 2,050万円

査定額(最高)1,836万円(10.4%減)

査定額(最低)1,377万円(32.8%減)

 

10.4%から32.8%の資産価値の減少で済むならとっても魅力的!って思ったけど、実際のわが家の建物の総建築費(消費税や付帯工事を含む)は2,700万円ぐらいなので、総建築費で考えると資産価値はもっと減少している

 

総建築費と査定額参考価格の関係は?

総建築費  約2,700万円

査定額(最高)1,836万円(32.0%減)

査定額(最低)1,377万円(49.0%減)

わが家の総建築費の詳細はこちら

ちなみに本当の査定はもっと細かい査定項目があって、それによって査定価格が増減するらしい

 

興味がある人は建物価格シミュレーションをやってみてね

面倒な登録の必要もないし、4項目を選択または入力するだけですぐに結果が表示されるよ!ステマではない(笑)

スムストックの建物価格シミュレーションはこちら


 

フジモン邸のスムストックの査定結果は?

スムストックといえば、フジモン邸のスムストック査定結果の記事が衝撃的だった記憶(良い意味で)

なんと築10年のお家で3,000万円の査定結果が出たそうな


※フジモンさんには、記事への掲載許可をもらっています

フジモンさんとは?

元住宅営業マンで、2010年に積水ハウスで家を建てたお方でブロガー仲間。

現在は、ブロガーや、YouTuberとしても活動中。

 

フジモンさんのスムストックの査定額を深堀りしてみた

「査定結果が良すぎ!何か裏があるんじゃないの?って思う読者」の期待に応えて、フジモンさんに直接聞いてみた

読者の疑問を解消するための行動。ただ自分が知りたかったから聞いてみたというわけではない

 

査定結果は細かい査定項目を調べた上での結果?

フジモンさんへの質問1

びび:スムストック査定額約3,000万円は、実際の売却時と同様に細かい査定項目を調べた上の査定結果でしょうか?

フジモンさん:実際に積和不動産(今の名前は積水ハウス不動産)に査定書まで作成してもらいました→結構本気で考えてたので

 

なんと、査定書まで作成してもらっているガチな査定だった!!!

 

査定結果は土地込みの価格?それとも本体だけの価格?

フジモンさんへの質問2

びび:あと約3,000万円というのは土地込みの査定額でしょうか?それとも本体だけでしょうか?

フジモンさん:土地込みの金額です!
当時700万円で土地購入しましたが、査定書には土地が1000万円で計算してありました。当時外構込みで総額4500万円位だったのが10年で3000万円ちょっとという感じでした🙇‍♂️

 

土地の価格上がってるー!!!

フジモンさんによれば、「元々土地の値段の付け方おかしいんじゃないかな?って位まわりの相場よりも安く買えたので、適正な金額で評価したらそうなったのかもです(笑)」だってー

いいなー

ちなみに、フジモンさんは変形地の土地を購入したみたいよー

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フジモン邸の査定結果を整理するとこんな感じ

築10年のフジモン邸の総額とスムストックの査定結果の関係は?

総額(土地代+建物+外構費) 約4,500万円
査定額(土地+建物) 約3,000万円 (33.3%減)
※査定書あり

ちなみに10年時点でのローンの残債と比べて査定額がそこまで変わらなかったので、フジモンさんは、「もう一度建てられる」ってなったみたい(笑)

 

フジモンさん、ありがとー

めっちゃ参考になる情報だったー!

素敵なフジモン邸だからこんなに査定結果が良かった可能性もあるのかなー!なんて…( *´艸`)

 

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スムストックの査定は信頼できるのか?

査定額と成約額の差は平均1%程度らしいので、かなり実態に即した査定額と言えそう。

「スムストック査定」の計算式は多くの評価項目が定められており、「スムストック住宅販売士」が評価します。
実際、査定額と成約額の差異は平均1%程度と、購入者も納得して頂ける評価と言えます。

一般社団法人優良ストック住宅推進協議会より

定期メンテナンスを受けないとスムストックに該当しない?

スムストックの「よくある質問」によれば、定期的なメンテナンスを受けていなくても、現状の建物を査定してみて判断するっぽいので、買う場合はどんなメンテナンスを実際にしていたか確認した方が良さそうかも。

Q今まで点検を受けてきませんでしたが、スムストックに該当させることはできますか。
A現在の建物の状態を確認する「査定時点検」を実施し、判断させていただきます。
協議会会員各社により対象条件が異なりますので、詳しくはお建てになったメーカーにお問合せください。

一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会より

 

スムストックの査定はタダでしてもらえる?

査定は、タダでしてもらえる

Q査定料金はかかりますか。

A査定にかかる費用はいただいておりません。無料で行っておりますのでご安心ください。

一般社団法人 優良ストック住宅推進協議会より

 

大手ハウスメーカーのメンテナンス費はどれぐらい?

わが家のケースでは30年間で554万円(税込み)かかる計算

30年目までの長期優良住宅の維持保全計画の積立予定額によれば、月額は14,000円(税抜き)、年額は168,000円(税抜き)になってた

※あくまでメンテナンス計画上の金額

最近は建築費用や住宅設備の物価上昇がハンパないことを考えると、将来はもっと費用がかかりそうな気がする

 

わが家のスペックを簡単に整理するとこう

建築先:住友林業

階 数:1階建て

大きさ:26坪

完成年:2019年

屋根材:スレート瓦(コロニアルグラッサ)

壁 材:サイディング

スレート瓦(コロニアルグラッサ)

スレート瓦(コロニアルグラッサ)


サイディング

サイディング


 

スムストックの査定額とメンテナンス費はどっちが大きい?

「30年間にかかる、わが家のメンテナンス費」と「スムストックの30年目の建物価値平均」を単純に比べてみたらメンテナンス費の方がかかる結果に!

ただし、耐震性が良くなっている関係で、30年後のスムストックの建物価値平均は今よりも高くなっている可能性もある

 

・30年間の びび邸のメンテナンス費 554万円(税込み)

・30年目のスムストックの築年毎の建物価値は平均価格 495万円

※数字上の単純比較

 

将来的には耐震性の差で過去の基準よりも高く売れるかも

30年目のスムストックの築年毎の建物価値は平均価格の495万円は耐震性1ぐらいの家!?

スムストックの築年毎の建物価値は2016年時点までに建てられた成約事例の建物平均価値のデータを基にしているので、2016年の30年前というと、1986年ぐらいに建てられた建物の平均価値ということになる

 

1986年は、新耐震基準(震度6強から7程度でも倒壊しないレベル)が設定された5年後なので、1986年の建物は、耐震等級1ぐらいの家と推測

新耐震基準は、震度6強~7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準として設定されている。

R.E.words不動産用語集より

わが家の場合は耐震等級3

一方わが家の場合は、耐震等級3(新耐震基準の1.5倍の強度を有した)家で、災害時の救護活動や災害復興の拠点となる建物(警察署や消防署)の基準と同じ

 

つまり、耐震性1の建物の30年後の平均成約額が495万円なら、耐震性3の建物の30年後の平均成約額はもっと高くなっている可能性があるかもってこと!

 

ハウスメーカーのメンテナンス費は30年目に大きくかかる?

住友林業の初期保証は30年

全ての部位を高耐候仕様のLS素材(標準仕様で選択可能)にしてシロアリ対策のタームガードを設置すれば、基本的なメンテナンスは10年目、20年目のシロアリ対策だけで済みそう(画像の赤枠)

一方、高耐候仕様のLS素材を使わないと、基本的に外壁やシーリング工事が10年目、15年目で必要になる(画像の青枠)

わが家の建物保証書

わが家の建物保証書


 

わが家の長期優良住宅の維持保全計画書を公開

・建物保証書と同じでシロアリ対策の費用は10年ごとに必要な計画。(下の画像の①)

・屋根材、外壁、シーリングのメンテナンス費用は30年目まで不要な計画。(下の画像の②)

・配管は必要に応じて補修の計画(下の画像の③)

住友林業のメンテナンス計画

わが家(住友林業)のメンテナンス計画


 

30年目までは大きな費用は掛からなそう

維持保全計画では30年目までは大きな工事はしない計画になっている!

つまり、30年目までは、大きな費用は掛からなさそうってこと!

(裏を返せば、30年目にドーンってお金がかかりそうってことなんだけど…)

あと、維持保全計画の「その他」によれば、点検結果で必要に応じて修繕や改良を行うこともあるっぽい

 

住友林業の家でメンテナンス費を減らすには?

瓦屋根と総タイルを採用する

住友林業で家を建てたコンタックスさん&ミカンさん夫婦の家では瓦屋根と総タイルを採用

わが家より大きい家なのに、メンテナンス費の目安が月額9,900円も安い!


※コンタックスさんには、記事への掲載許可をもらっています

 

わが家とコンタックス&ミカン邸の30年目までのメンテナンス費を比較

びび邸とコンタックス&ミカン邸は、30年目までのメンテナンス費が356万円も違った

びび邸 26坪平屋 

スレート瓦&サイディング

メンテナンス費 554万円(税込み)

 

コンタックス&ミカン邸 32坪平屋

瓦屋根&総タイル

メンテナンス費 198万円(税込み)

 

356万円の差は大きい!

凄い今さらだけど、わが家も瓦屋根とタイルを採用しても良かったなーと

特に「瓦屋根」は、タイルと比べるとそこまで初期コストがかからないイメージだし、検討してみても良かった

 

もし、やり直せるなら、とりあえず、瓦屋根のオプション代と、タイルのオプション代を設計士さんに出してもらうかなー!(笑)

ちなみに総タイルと瓦屋根の初期コストは150万円ぐらいアップした模様


コンタックス&ミカン邸のことをもっと知りたい人はミカンさんのブログを読んでみてね!

参考サイト|ミカンさんのブログ


 

タイルのメンテナンス費に関して、すみこりんのブログもとても参考になる!

参考サイト|すみこりんさんのブログ


 

まとめ

そもそもスムストックとは何?
ハウスメーカー10社の中古住宅を適正価格で販売するための仕組み

 

スムストックをどう思うか?
大手ハウスメーカーの囲い込みの側面があるけど、中古住宅を適正価格で評価する仕組みを作ったのは画期的だと思う
スムストックは魅力的だけど第一条件にはならないかも

 

びび邸のスムストックの建物価格シミュレーション結果は?
現在のスムストック参考価格は1,377~1,836万円(2019年完成)

 

スムストックの査定は信頼できるのか?
査定額と成約額の差は平均1%程度らしいので、かなり実態に即した査定額と言えそう

 

大手ハウスメーカーのメンテナンス費はどれぐらい?
わが家のケースでは30年間で554万円(税込み)かかる計算

 

スムストックの査定額とメンテナンス費はどっちが大きい?
「30年間にかかる、わが家のメンテナンス費」と「スムストックの30年目の建物価値平均」を単純に比べてみたらメンテナンス費の方がかかる結果に!
ただし、耐震性が良くなっている関係で、30年後のスムストックの建物価値平均は今よりも高くなっている可能性がある

 

ハウスメーカーのメンテナンス費は30年目に大きくかかる?
維持保全計画を見る限り、30年目までは、ほとんど白アリ対策だけでよさそう
30年目には、ほぼ間違いなく、たくさんお金がかかりそうな見込み

 

住友林業の家でメンテナンス費を減らすには?
瓦屋根と総タイルを採用する

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住友林業の施主ブロガー/26坪の平屋/2019年完成/BF/元 一条信者/家系ブログを盛り上げる会の会長

2 件のコメント

  • jack より:

    びび さん

    こんにちは!
    とてもとても詳しい記事、ありがとうございます!

    ものすごく読みやすく、しかも実際のメンテナンスなども詳しく解説されていてかなりしっかり学ばせていただきました。

    将来売却の可能性が残っている状態での注文住宅検討なので、スムストックは大切な要素ですが、個人的にはメンテナンス面を最初からちゃんと予算に組み込んでおけば有効な制度かな?と思いました。
    制度自体の発展にも期待しています。

    今後もブログ楽しみにしています、ありがとうございます!

    • jackさんへ
      質問&コメントありがとうございます😊
      参考になったようで良かったです!
      スムストックのことを今まで調べたことがなかったので、とても勉強になりましたし、もしものときの安心材料になりました\(^o^)/
      今まできちんと評価されてこなかった建物価値が評価されるようになったのは凄いことだと思います!今後のさらなる発展に期待ですね✨
      スムストックと別の仕組みとして、貸せるストックっていうのもありますのでまた今後、記事にしたいと思います!

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