注文住宅の計画を進める上で重要なのは資金計画です。
憧れのマイホーム。オシャレなキッチン。遊び心満載の書斎。
家づくりの計画をしていると、どんどん夢が膨れていきます。
しかし、憧れのマイホームを手に入れても毎月の住宅ローンの負担が多すぎて生活が苦しいといった状況では本末転倒です。
また、そもそも住宅ローン審査に通るかというのも大きな壁といえるでしょう。
とくに自営業者は住宅ローン審査が厳しいといわれており、会社員よりも高い壁を超えなければなりません。
そこで、今回は「自営業者の住宅ローン審査は厳しい？」をテーマに住宅ローンの審査基準や自営業者の住宅ローン審査が厳しいといわれている理由について紹介します。
住宅ローンの一般的な審査基準
住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるものの、年収や勤続年数、信用情報など、審査対象となる項目については大きな違いはありません。
注文住宅は非常に高額な買い物であり、数千万円以上することがほとんどでしょう。
さらに土地から探されている方であれば建物費用とは別に土地費用が必要になるので、非常な高価な買い物です。
とはいえ、現金一括で購入できる方は少ないでしょう。
注文住宅を購入される方のほとんどが住宅ローンを利用して家づくり計画を進めています。
ただ、住宅ローンを利用するには金融機関による審査に通らなければなりません。
金融機関からは明確な審査基準は公表されていないものの、審査の対象となる項目については国土交通省のアンケートでわかっています。
審査対象の項目
審査基準の詳細については金融機関から公表されていないのでわかりませんが、審査対象の項目についてはある程度周知されています。| 完済時年齢 | 99.0% |
| 健康状態 | 98.5% |
| 担保評価 | 98.2% |
| 借入時年齢 | 96.8% |
| 年収 | 95.7% |
| 勤続年数 | 95.6% |
| 連帯保証 | 94.2% |
| 金融機関の営業エリア | 90.6% |
| 返済負担率 | 89.2% |
| 雇用形態 | 76.6% |
| 他の債務状況 | 61.8% |
ここでは国土交通省が民間の金融機関向けに行ったアンケート結果の一部を紹介しています。
アンケート結果を見ると、ほとんどすべての金融機関が完済時の年齢を審査対象にしており、完済時の年齢が80歳未満かどうかを重視しています。
このアンケートを見ると、借入時の年齢というよりも完済時に何歳なのかを重視していることがわかりますね。
そのほか、健康状態や建物の担保評価についても審査対象になるのです。
さらに勤続年数や雇用形態、年収など、「仕事」に関する項目も重要な審査対象といえるでしょう。
自営業者の住宅ローン審査が厳しいと言われている理由
完済時の年齢や年収、勤続年数や雇用形態など、さまざまな項目が審査対象となる住宅ローンですが、自営業者はとくに審査が厳しいと言われています。
その背景には「不安定さ」が挙げられるでしょう。
金融機関によって審査条件が異なるものの、会社員であれば勤続年数が1年未満であっても住宅ローン審査を受けることが可能です。
しかし、自営業者の場合は最低でも3年以上の事業年数が必要と言われています。
たとえば、イオン銀行の住宅ローン審査を受ける場合、会社員（給与所得者）であれば、直近の源泉徴収票を提出すれば問題ありません。
しかし、個人事業主などの自営業者については直近3年分の確定申告所を提出しなければならないのです。
また、同族会社の役員や親族が経営している会社の会社員である場合は個人の源泉徴収票とは別に直近3年分の法人税の確定申告書（決算書）を提出する必要があります。
経営者や自営業者の場合、個人の収入とは別に事業が順調かどうかも審査の対象となるため、法人税の確定申告書を提出しなければならないのです。
確定申告書や決算書を提出すれば問題ない？
3年分の確定申告書や決算書を提出すれば審査を受けられます。とはいえ、審査を受けられるというだけであって審査に通るかどうかは総合的に審査されます。
また、自営業者の場合は直近3年のいずれかに赤字があった場合は審査に通らないケースも少なくありません。
さらに個人事業主の場合、節税によって所得が低くなっていることも多いでしょう。
金融機関は売上ではなく所得をみて審査を行います。
つまり、売上がどれだけ多くても所得が低ければ、そもそも審査対象にならないケースもあるのです。
たとえば、1,000万円の売上があったとしても経費や控除などで、最終的に所得が200万円となった場合は年収が200万円とみられてしまいます。
そのため、希望の借入額を借りられなかったり、そもそも審査に通らなかったりするケースもあるでしょう。
また、継続して黒字になっていなければ審査に通らないケースもあるので注意が必要です。
自営業者が住宅ローン審査に通るポイントは？
自営業者の住宅ローン審査は厳しいと言われていますが、いくつかのポイントに注意すれば無事審査に通るでしょう。
直近3年分の事業が重要
住宅ローンを扱っている金融機関のほとんどが、直近3年分の確定申告書や決算書をみて審査をします。そのため、直近3年については売上を上げるのはもちろん、経費を抑えてしっかりと所得を確保しなければなりません。
もちろん、所得（会社の利益）があれば、個人にかかる住民税や所得税、法人であれば法人税が増えてしまいます。
とはいえ、自営業者の場合はどうしてもここをクリアしなければいけないので、住宅ローン審査が難しいといえるでしょう。
自営業者にも優しい金融機関を選ぶ
直近3年分の確定申告書や決算書が必要な金融機関がほとんどですが、中には開業して1年未満でも審査を受け付けてくれるところがあります。たとえば、ARUHIのフラット35やスルガ銀行の住宅ローンです。
ARUHIのフラット35の詳細はこちらから確認できます。
個人事業主と法人経営者の審査基準が違うことを理解する
そもそも自営業者とは個人事業主やフリーランス、法人経営者の総称とされています。とはいえ、個人事業主やフリーランス、さらに法人経営者はそれぞれ住宅ローン審査において扱いが異なるのです。
個人事業主やフリーランスの場合、住宅ローンにおいては確定申告書を提出するのが一般的です。
一方、法人経営者の収入は役員報酬となり、事業所得ではなく給与所得になるので源泉徴収表または給与明細を提出します。
住宅ローン審査においては自営業者といっても、個人事業主やフリーランス、法人経営者によって取り扱いが異なるので注意しましょう。
個人事業主と法人経営者の審査基準の違いはこちらで確認できます。
まとめ
注文住宅を計画するにあたり、ほとんどの方が住宅ローンを検討するでしょう。しかし、住宅ローンを利用するには金融機関による審査に通らなければなりません。
明確な審査基準は公開されていないものの、年収や勤続年数、完済時の年齢など一定の基準があります。
また、自営業者については確定申告の内容や決算書の内容も審査対象となるので、通常よりも審査が厳しいといえるでしょう。
今回は「自営業者の住宅ローン審査は厳しい？」をテーマに審査基準や自営業者の住宅ローンが厳しい理由について紹介しました。
注文住宅や住宅ローンを検討されている方はぜひ参考にしてください。
