前回は、住宅（不動産）の賃貸借に関わる改正の具体的内容を説明しました。今回も、引き続き、主要な改正事項について、具体的に見ていきます。

１賃借人による妨害排除請求権・返還請求権

賃貸借の目的物の占有が第三者によって妨害されている場合や目的物が第三者に占有されている場合、賃借人は契約の目的を達成できないことから、賃借人による目的物の使用収益を可能とするためには、妨害の排除や目的物の返還を可能とすることが必要となります。

この点について、判例（最判昭２８・１２・２８民集９－４－４３１等）では賃借人による妨害排除請求が認められていましたが、改正前は民法における明文規定はなく、不備が指摘されていました。

今回の改正により、従前の判例法理が明文化され、賃借人が賃借権について対抗要件を備えた場合には、妨害排除請求権および返還請求権を行使できることが明らかになりました。

なお、妨害排除請求権、返還請求権のほかに物権的請求権として挙げられる妨害予防請求権については、賃借権に基づく権利として認めた判例もなく、債権である賃借権によって物権的請求が認められるのはあくまで例外であるとの考えもあり、規定の新設は見送られました。

（不動産の賃借人による妨害の停止の請求等）

第６０５条の４　不動産の賃借人は、第６０５条の２第１項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。

１　その不動産の占有を第三者が妨害しているとき　その第三者に対する妨害の停止の請求

２　その不動産を第三者が占有しているとき　その第三者に対する返還の請求

２賃借人の修繕権限

賃貸借の目的物の修繕については、賃貸人が修繕義務を負うこととされていますが（民法６０６条１項）、改正前は、賃貸人が修繕を行わない場合等に、賃借人が修繕を行うことができるかどうかは明らかでなく、紛争の原因となるとの指摘がされていました。

今回の改正により、一定の条件のもと、賃借人に修繕の権限が認められることが明文化されました（同６０７条の２）。

なお、新設された６０６条１項ただし書により、賃借人に帰責事由のある場合には賃貸人は修繕義務を負わないこととされましたが、この場合にも、賃借人による修繕権限が認められるか、また、賃借人による修繕が認められる場合に６０８条１項に基づく費用の償還請求が可能かは明らかではありません（立法段階では賃借人の修繕権限はあるが、費用の償還請求はできないと説明されています。）。そのため、契約において、費用負担等についての特約を定め、疑義が生じないようにしておくことの重要性が指摘されています。

（賃貸人による修繕等）

第６０６条

１　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。

２　（省略）

（賃借人による修繕）

第６０７条の２　賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

１　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

２　急迫の事情があるとき。

（賃借人による費用の償還請求）

第６０８条

１　賃借人は、賃借物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。

２　（省略）