こんにちは。ズブロッカ大佐です。
書くネタがねぇ！とサボりがちですが、お前ヘーベルハウスで建てたんだから、せめてヘーベルハウスの家造りについて説明記事位は書けるだろ！と偉い人からツッコミを受けたので、「ヘーベルハウスの家を建てる手順」シリーズを前回から細々とやってます。
前回は担当者との引き合いについて書きました。ちなみに私は法人紹介を受けております。
まあ、今更あんなこと書かれても展示場行っちゃったよ！って人もいるでしょうから、ここから巻き返しましょう。
Contents
あなたは土地持ち？
ヘーベルハウスの戦略
ヘーベルハウスに限りませんが、既に土地を持っているか否かで家造りの難易度は変わってきます。余談ですが、ヘーベルハウスが得意としている戦略は以下の通りです。
親が土地持ちの子世代をターゲットに、既存の親の家から建て替えで大きな二世帯住宅を提案し、親子ダブルローンで高価格な大きな家を提案する
ヘーベルハウスは首都圏を初めとする大都市圏の都市型住宅を得意としているメーカーなのですが、大都市圏…特に首都圏の土地はとても高い。
正直30坪以上の土地を単独で購入できる層なんて限られているわけです。
そこに更に坪単価100万クラスのヘーベルハウスですから、ターゲットがかなり絞られてしまいます。
そうなると、元々土地を持っている人をターゲットに建て替え需要にアプローチするというのは戦略上王道と言えば王道なのでしょう。
一部の人には非常に毛嫌いされている『二世帯住宅』をこの世に生み出したのはヘーベルハウスです。
ヘーベルハウスが得意としている二世帯住宅と、親が土地持ちの子世帯へのアプローチ、もしくは土地持ちの親へ子世帯に二世帯住宅にしないかと提案させるアプローチ。
義理の両親との同居は嫌だけど、分離型二世帯なら…ヘーベルハウスならママ共にマウントできるかもしれない…という僅かな妥協に甘く囁くヘーベルハウスの二世帯住宅。
ネガキャンみたいになってきたのでこの辺にしておきましょう（実家が二世帯住宅から離脱した組なので二世帯住宅の苦労をよく知っている故、二世帯住宅への偏見が…）。
経緯はどうであれ、既に土地を持っているなら話は早いです。
その土地に建築する前提で提案を受ければよいのですから。
土地から探す人
今回の記事のメインはここです。私も北海道が出身なので、関東に縁も所縁もない訳で土地も持っていないわけですから、土地から探す必要があります。
土地探しは土地探しで色々と大変なのですが、細かな土地探しのお話は今回は扱いません。
自分で土地を探す場合
土地探しは自分で！という方も多いでしょう。最近ではネットで土地探しもできる様になってきましたので、あの緑色の毛玉みたいな奴のサイトとかで見つけた土地に問い合わせを入れて、不動産屋さんとコンタクトを取り…という作業を延々と繰り返して土地を探すパターンなんかは多いかと思います。また、住みたい場所のターゲットを絞っているのであれば、地場の不動産屋さんを訪れて探してもらうという手もあるでしょう。
家をというのは土地がないと建ちませんので、土地が見つからなければプランの提案などを受けることもできませんし、見積もりも勿論取れません。
つまり、自分で土地を見つけてから建てるメーカーを決めるという方は、土地を見つけるまでは家造りのお話が進まない訳ですね。
しかし、だからと言ってハウスメーカーに何の相談もなく土地を決めるのは基本的にはお勧めしません。
ヘーベルハウスで家を建てることを決めていて、でも土地は自分で探したいという方は候補となる土地が出てきた際にヘーベルハウスの担当にも見てもらいましょう。
理由はいくつかあります。
- ヘーベルハウスの建築ではどうしても重機が入る都合上、旗竿地などでは重機が入らないため建築不能というケースがある
- 何とか重機が入るにしても、資材の搬入などが困難な場所の場合建築費用がその分高くなる恐れがある
- 地盤があまりに軟弱だと地盤改良費に数百万が軽く飛ぶ
- 擁壁などがある場合、地盤改良＋擁壁の再構築などが必要と判断されると最悪千万円単位での改良費が必要になるケースがある
ですから、土地を決める前に必ず建てたいメーカーの担当者にも一度土地を見てもらうのがお勧めです。
また、近隣に他のヘーベルハウスが既に建っている場合、その近辺の地盤調査結果を記録として残しているので、地盤改良費がどれくらいかかりそうかという目安が出しやすくなるので意外とお勧めです。
ヘーベルハウスに土地を探してもらう場合
ヘーベルハウスで家を建てよう！でも土地がない！という場合、ヘーベルハウスの営業マンは土地探しから手伝ってくれます。もうそれはそれは必死に手伝ってくれます。だって、土地が見つからなければ契約取れませんからね。
ヘーベルハウスの母体である旭化成のグループ会社には旭化成不動産レジデンスという不動産を扱う会社もありますが、ヘーベルハウスの営業マンは独自のネットワークで地場の不動産屋さんから他の大手の不動産屋さんとのパイプを持っているケースが多いです。
会社の規定で紹介料などは禁止となっているらしいので、ヘーベルハウス営業マンの紹介の不動産屋さんだからと割高になると心配する必要はあまりありません。
ヘーベルハウスの営業マン経由で土地を探すメリットは以下の通りです。
- そもそもヘーベルハウスが建たないような土地は最初から除外される
- 自分で一生懸命動かなくても、土地の候補を沢山出してきてくれる
- 土地購入のための住宅ローンの面倒を見てくれる
- ヘーベルハウス提携の住宅ローンで家を建てたいなら、土地と家を一緒にローンを組めるよう調整してくれる
- 土地つなぎ融資の手続きを全部ヘーベルハウス側で面倒を見てくれる
- 土地のローンの金利優遇を引き出しやすくなる（銀行とヘーベルハウスの間でやり取りをして金利交渉をしてくれる）
ちなみに我が家は、ヘーベルハウス提携住宅ローン（中身は住信SBIネット銀行）で、住信SBIの最優遇金利で土地も含めて住宅ローンを組めるよう調整してもらえました。実はこういうメリットもあったりします。
一方デメリットとしては、以下の通りです。
- ヘーベルハウスで建てる前提で土地を探し、土地の購入をするので後から土地はそのまま別のメーカーで家を建てたいとなったときに非常に揉める
- 住宅ローンつなぎ融資をヘーベルハウス経由で申し込むと、もうヘーベルハウス以外では建てられないと思った方が良い（違約金とか度外視するなら完全に無理ということはない）
- 土地の契約とヘーベルハウスの契約がほぼ同時になるので、土地を決めたらもう後には戻り辛い
鋼のメンタルと多少の違約金を厭わぬ！という強い気持ちがあれば、土地だけ見つけてもらって別のメーカーで建てることもできなくはないですが、まあヘーベルハウスとしても完全に無駄な稼働になるわけですから面白くはないですよね。
良い家造りをするには、誠実な担当者は必要不可欠ですが、誠実な担当者を見つけるには自分も誠実であれということです。
もし、ヘーベルハウス以外にも目移りしている状況であるなら、土地探しはヘーベルハウスに頼まず自分でやることをお勧めします。
もしくは、ヘーベルハウスに良い土地を見つけてもらったらそれを御縁と思って、ヘーベルハウス一本で話を進める覚悟を固めるというのも一つの考え方でしょう。
複数のハウスメーカーで相見積を取ってメーカーを決めるつもりなら、是非とも土地は自分で探してください。上記のトラブルは避けられると思います。
もしくは、土地の提案含めてのトータル相見積であるなら土地の提案を受けるのも良いかもしれませんが、土地というのは買いたいという人が現れ、先に契約した者勝ちという世界です。
各社の相見積が揃うまで土地を押さえ続けることは必ずしもできないケースも多いので、相見積したいなら土地は先に押さえておくのが良いでしょう。
土地探しまとめ
以上、土地を自分で探すか、ハウスメーカーに探してもらうかについて書いてきました。簡単にまとめると以下の通りです。
- ハウスメーカー複数で悩んでおり相見積を取りたいなら土地は自分で探すのがお勧め
- ヘーベルハウスで建てるんだ！と決めているなら、最初からヘーベルハウスに土地を探してもらうのが労力的に諸々楽
- ハウスメーカーに探してもらった土地を違うハウスメーカーで建てようと思うと割と恨みを買う
次回は、ある意味いよいよ本番？ヘーベルハウスとの契約の流れのお話です。
１カ月以内に続きを書けるようになるべく努力します。
