ども、クロセです。
今回は【コタエル】からきた以下の質問に回答します。
【質問の内容】
HMでの注文住宅を検討しています。
将来的に転勤の可能性があり、その際は建てた家を売却するかもしれません。
スムストックという制度がありますが、ブロガーの皆様はこの制度をどのように思われますでしょうか？
普通の中古住宅より割高な部分で低評価なコメントも見受けられますが、個人的には将来ちゃんと役に立つ制度になるのかなと考えています。
というわけで今回は主に大手ハウスメーカが合同で作った「スムストック制度」に関する質問です。
この制度に関してはざっくりと存じ上げており、以前にツイッターで不動産関係者ともお話したことありますが、それらの会話から感じたことを話してみようと思います。
Contents
スムストックとは？
公式ページの文章では以下のように説明されています。
既存住宅の本当の価値を、売る人から買う人へ。
諸外国に比べ、住宅の使用期間が約30年と大幅に短い日本。
優良な既存住宅を社会の共有資産として住み継ぐための仕組みづくりが求められています。
そこで、大手ハウスメーカー10社グループが協力して、「優良ストック住宅推進協議会」を設立しました。参加メーカーの住宅で、共通の基準を満たすものを「スムストック」と認定します。
これだけだとちょっとわかりにくいですね。
要は一部ハウスメーカで建てた住宅で一定の基準を満たすものを優良な中古住宅と認定するといったところでしょうか。
では認定されるとどうなるかは以下のように説明されています。
これまでの査定方式では20年で建物価格がほぼゼロになってしまいますが、スムストック査定では耐用年数が異なる構造と内装・設備を分け、点検・補修やリフォームも適正に評価します。何年経っても価値が持続する家、それがスムストックです。
従来査定とスムストック査定の査定額シミュレーション by スムストック公式
もっと詳しく知りたい方は以下の公式ページを参照してください。
査定は高くても高く売れるのか？という疑問
この制度を見て思ったことは、査定は高くても高くれるのか？ということです。一般的に中古を狙う人は安さを狙う傾向にあり、たとえ大手ハウスメーカが作った家といっても中古で高かったら買わないのではと思います。
また、近年では一般的に性能が低いといわれる建売でも長期優良住宅の条件を満たせる程度の性能の家が比較的安く買えるようになっています。
一方で、スムストックに認定されて査定額は高いけどすでに新築から数年経っており、見た目はきれいにしていても性能面では時代遅れになっている中古戸建て。
スムストックに認定された住宅がどれくらいの価格はわかりませんが…
価格がスムストック中古戸建て>新品建売でしたら私は建売を買うと思います。
スムストック中古戸建て<新品建売だったとしても価格次第ですね…
加えてスムストック側が注文住宅であった場合、建売のような無難な間取りじゃないと売れにくいのかなと思いますし、中古で高いなら結局自分で建てますってなる気がします。
究極的には誰か一人に買ってもらえばいいわけですが。
それも厳しいのではというのが個人的な見解です。
リセールバリューが高くてもそもそもが高い大手メーカ
スムストック認定を受けるための条件として、以下のメーカから供給された家である必要があるようです。
おそらくほとんどのメーカがCMや住宅展示場でよく見かけるメーカであり、一般的にハウスメーカの中で大手といわれるところがほとんどですが、大手メーカの家は結構高いです。
勿論メーカや仕様によって振れ幅は変わると思いますが。
参考までに、私は過去にアイ工務店、積水ハウス、ミサワホームで相見積もりをとったことがありますが、価格的に以下のような感じでした。
アイ工務店：2階建て延床38坪で外構あり3000万程度
ミサワホーム：2階建て延床30坪外構なし他不足があって3500万程度
積水ハウス：2階建て延床30坪外構なし他不足があって3500万程度
500万程度の差と思うかもしれませんが、そもそもアイ工務店と他2社では広さが違う上に外構もなければ細かい費用(カーテン、照明、エアコンなど…)も含まないでこの差です。
また、2022/5現在ではウッドショックをはじめとしたさまざまな建材のインフレが進んでおり、これ以上に差が広がっていると聞きます。
もしスムストックの査定通りに売れた場合に以下のグラフでは最大で1000万程度の差が出るようですが、それを考慮してもリセールバリューで得するとは考えにくいです。
査定の話と併せて、私はスムストック制度の有効性については懐疑的ですし、早々に売るからといってあえてスムストック制度を適用できるメーカで建てる必要はないかなと思います。
各種記録が残るのは悪くない
スムストックの認定条件は以下の3つです。
家に関する情報が管理されているのでリフォームやメンテ時に情報不足ということが防げますし、メンテナンスや耐震性についても確認しているため、中古であってもある程度しっかりした家であるという保証はされるのはいい点かと思います。ただ、これらの条件は優良なストックを保持するという理念の元で挙げられているようですが、温熱面への言及がないのは個人的に残念なところです。
スムストックの感想まとめ
ここまで見ていただければ何となく私の感想はわかると思いますが、この制度が施主のためになるかということに関してははっきり言って懐疑的です。前述の通り高く査定されても高く売れないと思いますし、そもそも供給メーカの家自体が高いので査定通りであってもお得感がありません。
以上のことから、将来的に売る可能性が高いことを理由にスムストックメーカの家を建てるのはいい選択だと思いません。
私ならこうする
スムストックは個人的に微妙。ということで私ならどうするかですが…
①築20~30年くらいの中古戸建てを購入するマンションを購入する
②賃貸で過ごす
③ローコスト系の建売を購入する
①はこれくらいの年数が経つと新築プレミアムも抜けきって大分価格も安くなっていますし、売る際にもある程度メンテさえしていれば購入時から大きく価格を下げずに売ることができると思います。
戸建てであれば家の価値は消えているため、売るときに土地として売っても差額はかなり低くなると思います。
マンションは汎用的な間取りのため多くの人に見てもらいやすいですし、修繕費用によって設備のメンテも適切に行われておりこれまた売れやすいと思います。
ちなみにマンションについては特に立地のいい場所を選ぶといいと思います。
戸建てなら多少の立地の悪さに目をつむる人が多いと思いますが、マンションでは厳しいと思います。
②はそのままですね。
買うことにこだわらず賃貸で過ごしたほうがトータル的には安いと思います。
戸建てにこだわりがあるなら、戸建ての賃貸も視野に入れたらいいと思います。
③は建売では全国的にも有名な飯田グループとか、地方の中堅ビルダーの建売を買うという感じですね。
今は建売でも長期優良住宅の条件を満たしているものも多く、そんなに悪くないと思います。
また、建売は注文住宅よりも数百万単位で安くなりますし、売るとなっても長期優良住宅であれば比較的さばきやすいかなと。
建売でしたら間取りも無難ですしね。
①～③すべてに言えることですが、売る前提ならやはり立地はいい場所を抑えておきたいですね。
立地さえよければ正直何とでもなると思います。
終わりに
今回はスムストックに関して感じたことを書いてみました。あくまで個人的な意見ですので事実と異なる部分は多いかと思いますが、売ることを前提とした場合にスムストックが有効かと問われれば私は微妙だと思います。
リセールバリュー狙いならマンションが一番かと思います。
ちなみにいくつか案を挙げましたが、私でしたら立地が良くて築20~30年ぐらいのマンション中部屋を購入し、窓に内窓をつけるリフォームをすると思います。
その後は売ってもいいし、売らずに賃貸に出すという選択肢も取れるかなと。
質問者さんがどこまで戸建てにこだわりがあるかはわかりませんが、そもそも注文住宅である必要があるのかというところからご家族内で充分に話し合ってみてください。
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では。
