第22回　契約不適合責任に関するトラブル事例

「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ

２０２０年４月より改正が施行され、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。内容面では、例えば、瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵」があることが要件であったのに対し、契約不適合責任では、隠れた瑕疵であるかは関係なく「契約内容に適合していないこと」が要件となりました。

なお、契約不適合責任に関するトラブルは、不動産売買に関するトラブルとして主なものとなっており、例えば、雨漏りやシロアリ、地中埋設物の存在や土壌汚染等、契約内容とされた品質・性能を備えていない不動産が引き渡された場合に問題となります。

契約不適合責任に関するトラブル事例

中古物件購入後、ベランダ部分に瑕疵が発覚したが…

埼玉県内の築１８年の戸建住宅を購入したＡ氏。購入から半年後、ベランダ表面部分に劣化が見られたため、防水のリフォームを業者に依頼したところ、ベランダ内部の腐食の可能性を指摘されました。調査をしたところ、内部が腐っていたため、売主Ｂ氏に瑕疵ではないかと確認したところ、取り合ってはくれないという状況。困り果てたＡ氏は、Ｂ氏を被申立人とするＡＤＲによってこのトラブルを解決することを選択しました。

平行線を辿る話し合い

Ａ氏の希望は、ベランダの修繕費用の約１００万円を、説明の不備あるいは契約不適合責任を理由として、Ｂ氏に負担して欲しいということ。一方Ｂ氏は、説明に不備はなく、そもそも現状有姿での引き渡し契約のため、契約不適合責任は負わないという認識を持っており、互いの主張は平行線を辿っていました。その後、調停人を交えた話し合いの中で、第三者による現地調査をしようということになったため、調停人が住宅検査の専門家である一級建築士を帯同し、Ａ氏、Ｂ氏とともに現地調査が行われました。

現地調査を経て和解へ

現地調査では、ベランダの腐食状態が極めて悪いと共にその危険性も認められ、Ａ氏、Ｂ氏共にその早期の解決の必要性を認識。修繕業者の選定や負担割合に関する話し合いを続けた上で、結果、Ａ氏が２割、Ｂ氏が８割の費用を負担するという内容で和解となりました。トラブル解決のポイントは、顔を突き合わせた、表情の見える話し合いによって、売主が買主の不安感を感じとり、その心情に共感したことによるでしょう。